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            「股票放大杠桿」寧波聯合:天健會計師事務所(特殊普通合伙)關于寧波聯合發行股份購買資產草案信息披露問詢函中有關事項的說

            2019-12-20 21:39:42 200 配資平臺 寧波聯合:天健會計師事務所(特殊普通合伙)關于寧波聯合發行股

            寧波聯合:天健會計師事務所(特殊普通合伙)關于寧波聯合發行股份購買資產草案信息披露問詢函中有關事項的說明

              時間:2019年12月17日 11:56:49 中財網  

             
            原標題:寧波聯合:天健會計師事務所(特殊普通合伙)關于寧波聯合發行股份購買資產草案信息披露問詢函中有關事項的說明

            
「股票放大杠桿」寧波聯合:天健會計師事務所(特殊普通合伙)關于寧波聯合發行股份購買資產草案信息披露問詢函中有關事項的說明


            業績補償期間內(2020年-2023年)各年累積的經審計的合并報表口徑下扣除非
            經常性損益后歸屬于母公司股東的凈利潤總額不低于 192,694.91萬元。上述業
            績承諾金額是標的公司基于在建項目的竣工交付時間及已完工項目的銷售計劃
            預測項目各年銷售面積,根據預計的銷售價格確定銷售收入,同時按項目單位成
            本及銷售面積結轉銷售成本,扣除相關稅費以及預計的銷售費用、管理費用及財
            務費用,再結合預計的營業外收支,計算得出利潤總額,扣除預計所得稅后,最
            終得出,具備合理性。


            結合標的公司目前在建項目及項目儲備情況、行業發展情況等,關于業績承
            諾可實現性的具體情況如下:

            1.房地產市場發展現狀
            (1)全國房地產開發投資額及銷售價格趨于穩定
            2018年,房地產行業處于新一輪的政策調控之中,行業整體趨于穩定,市
            場逐漸回歸理性,當年房地產開發投資完成額較上年增長7.04%。

            隨著以“房住不炒”為基調的新一輪調控政策逐漸落地,百城住宅價格指數
            顯示的住宅價格增速逐漸回落,住宅價格增速已由 2017年初的18.86%的高點回
            落至 2018年底的5.09%,之后逐漸平穩,住宅價格增速保持在5%以內。未來,
            隨著符合國情、適應市場規律的相關基礎性制度和長效機制得以建立以及配套政
            策的進一步出臺與實施,房價將持續保持平穩態勢,行業逐步進入穩定、健康的
            發展軌道。


            (2)杭州地區房地產市場景氣程度依然較高
            標的公司所處的杭州地區,2010年至 2018年,杭州市固定資產當年投資完
            成額由 2,651.88億元增長至約 6,500億元,年復合增長率達12%,同時,房地
            產開發投資本年完成額由 956.20億元增長至 3,068.90億元,年復合增長率為

            15.69%,杭州地區房地產投資活動依然非?;钴S,房地產市場的景氣程度較高。

            2015年至 2018年,杭州市住宅商品房平均銷售價格由 14,748元/平方米快速上
            漲至 26,577元/平方米,累計增長超過80%,考慮到杭州 2022年即將舉辦亞運
            會,杭州地區房地產市場熱度有望進一步得到提升。

            近年來,杭州市保持了良好的經濟發展勢頭,人均收入水平穩步提高,為地

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            區房地產行業的發展營造了堅實的宏觀基礎,未來的進一步發展更將為區域房地
            產行業的發展持續提供動力。作為長三角城市群中心城市之一,杭州整體經濟水
            平、基礎設施完善程度、環境氣候舒適程度均較高,城市人口集聚效應得以進一
            步顯現。隨著具有相當購買力的人口資源加速流入,區域內的房地產需求將長期
            穩定增長。未來,杭州市房地產行業發展將保持平穩、健康發展。


            2.標的公司主要項目情況
            杭州盛元房地產開發有限公司(以下簡稱盛元房產或標的公司)預測 2019
            年 7-12月至 2023年業績主要源于以下房地產開發項目:

            公司名稱
            權益
            比例
            項目名稱 項目狀態物業類型 銷售情況
            預測歸屬于
            母公司凈利
            潤(萬元)
            盛元房產 100% 藍爵國際 竣工
            住宅、寫字樓及配
            套商業
            55.90% 37,991.72
            杭州新盛
            元房地產
            開發有限
            100% 盛元慧谷 竣工住宅及配套商業 95.05% 14,997.95
            公司
            杭州濱江
            盛元房地
            產開發有
            限公司
            50%
            湘湖壹號
            一二期
            竣工 精裝修住宅 98.06% 19,627.88
            湘湖壹號
            三期
            在建 精裝修住宅 98.32% 30,759.58
            湘湖壹號
            四期
            儲備 商業
            預計于 2020
            年開工建設
            7,127.29
            觀湖里 在建
            精裝修住宅(可
            售)及高層公寓
            (自持)
            未銷售 68,340.74
            杭州開元
            世紀置業
            有限公司
            25%
            開元世紀廣
            場四期
            在建
            酒店式公寓及商

            11.48% 17,990.18
            溫州銀和
            房地產有
            限公司
            49%
            銀和望府 在建 住宅及配套商業 82.71% 12,685.69
            名和家園 在建 住宅及配套商業 21.51% 11,267.84
            合計 220,788.87

            上表中的主要房地產開發項目 2019年 7-12月至 2023年預計產生的歸屬于
            標的公司的凈利潤合計為 220,788.87萬元,扣除 2019年 7-12月預測歸屬于標
            的公司凈利潤 3.2億元后,占業績承諾金額 192,694.91萬元的比例為97.95%。


            截至 2019年6月30日,上述主要房地產開發項目具體情況如下:

            (1)藍爵國際
            “藍爵國際”項目位于杭州市蕭山區北干街道,總可售面積 168,519.44平
            方米,包括 4棟高層住宅、1棟高層寫字樓及相關配套商業。項目住宅、寫字樓

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            已分別于2012、2016年竣工。截至2019年6月30日,項目已銷售比例為55.90%,
            剩余未售部分主要為寫字樓。


            藍爵國際寫字樓前期銷售較少的原因主要是寫字樓等商業需要一定的培育
            期,一般在半年至五年不等。藍爵國際寫字樓 2016年下半年竣工,報告期內尚
            處于培育期。報告期,標的公司持續推動寫字樓銷售,已銷售 1,600余平方米。


            藍爵國際寫字樓位于杭州市蕭山區核心地段,緊鄰在建地鐵 5號線,為 47
            層標準甲級寫字樓,為周邊高檔寫字樓;周邊行政機構眾多,有蕭山區政府、法
            院、市場監督管理局、人民銀行等;周邊商業氛圍愈為濃厚,已匯集工商銀行、
            農業銀行、招商銀行、浦發銀行等眾多金融機構,周邊還有金地德圣中心、蕭山
            商會大廈、蕭山國際商務中心、匯金中心等商務辦公場所,緊鄰集購物、餐飲、
            娛樂于一體的加州陽光生活廣場和金地星光天地商業街,周邊還有心意廣場、恒
            隆廣場、萬象匯等綜合商場。綜上,藍爵國際寫字樓,地理位置優越,交通便利,
            周邊商業氛圍愈為濃厚,加之地鐵開通在即及 2022年亞運會即將舉辦等利好因
            素,因此未來銷售情況可期。


            截至 2019年6月30日,藍爵國際存貨及投資性房地產賬面價值分別為
            8,629.20萬元、68,302.79萬元,預售面積為 1,826.03平方米,預售合同收入
            4,943.31萬元,預收款項 1,358.83萬元。


            (2)盛元慧谷
            盛元慧谷項目位于濱江區濱盛路與火炬大道路交叉口,總建筑面積
            252,438.07平方米,項目已竣工驗收。截至 2019年6月30日,項目已銷售比
            例為95.05%,少量未售部分為商鋪。


            項目位于杭州市濱江區核心地段,緊鄰錢塘江,鄰近在建地鐵 6號線,距杭
            州國家高新區會展中心及杭州高新軟件園較近;周邊小區眾多,人口密度較高,
            有錢江水晶城、錢塘帝景、國信嘉園、南都江濱花園、彩虹城等小區,及浙江省
            疾病預防控制中心、兒童醫院等醫療機構;周邊商業氣氛濃郁,匯集杭州濱江寶
            龍城、宏華數碼大廈、杭州高新產業大樓等商業場所,聚集中國聯通、浙江大華、
            康恩貝、博世等知名企業。綜上,盛元慧谷商鋪,地理位置優越,交通便利,周
            邊人口密度較高,周邊商業氣氛濃郁,加之地鐵開通在即等利好因素,因此未來
            銷售情況可期。


            (3)湘湖壹號一二期
            “湘湖壹號”項目位于杭州市蕭山區湘湖旅游度假區湘湖路南側,為標的公
            司與濱江集團合作開發項目,標的公司權益占比為50%。湘湖壹號項目分四期建
            設,一二期項目總可售面積 52,582.92平方米,全部為住宅,精裝修交付。一二
            期已竣工。截至 2019年6月30日,一二期項目已銷售比例達98.06%,其中預
            售比例為 24.12%。項目緊鄰湘湖風景區,景觀資源豐富,地理位置優越,交通

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            便利。項目在當地以其臨湖景觀、優秀物業、建筑品質、智能系統及室內裝修著
            稱,且絕大部分已銷售,剩余未售部分未來銷售情況可期。


            截至 2019年6月30日,湘湖壹號一二期存貨賬面價值 107,404.02萬元,
            預售面積為 37,682.64平方米,預售合同收入 166,141.97萬元,預收款項
            128,755.66萬元。


            (4)湘湖壹號三期
            “湘湖壹號”三期項目總可售面積 52,582.92平方米,全部為住宅,精裝修
            交付。三期已于 2019年 3月主體竣工。截至 2019年 6月 30日,項目預售比例
            達98.32%。截至 2019年 11月末,該項目已全部銷售完畢。


            截至 2019年6月30日,湘湖壹號三期存貨賬面價值 95,992.70萬元,預售
            面積為51,701.52平方米,預售合同收入275,443.54萬元,預收款項268,227.33
            萬元。截至 2019年 10月末湘湖壹號三期結轉收入 202,171.73萬元。


            (5)觀湖里
            “觀湖里”項目位于杭州市蕭山區上湘湖單元,為標的公司與濱江集團合作
            開發項目,標的公司權益占比為50%。項目可售建筑面積 77,725.05平方米,全
            部為住宅。項目目前處于在建階段,預計 2022年 11月竣工。項目尚未開始預售。


            該項目與湘湖壹號項目同為盛元房產和濱江集團聯袂打造,位置上相鄰,緊
            鄰湘湖風景區,景觀資源豐富,地理位置優越,交通便利,屬于稀缺項目。與湘
            湖壹號項目相比,擁有類似臨湖景觀、相同的物業和建筑品質,因此觀湖里項目
            未來銷售情況可期。


            (6)開元世紀廣場四期
            “開元世紀廣場”項目位于杭州市蕭山區蜀山街道曹家橋社區,項目分四期
            建設,四期總可售面積 221,881.58平方米,為酒店式公寓及商業。項目目前處
            于建設階段,預計于 2021年3月竣工。截至 2019年 6月 30日,酒店式公寓已
            開始預售,預售比例達23.19%;商業部分尚未開始預售。


            該項目與“開元世紀廣場”一、二、三期共同打造成為中高檔次的由住宅、
            SOHO公寓、商業中心組成的大型商業居住城市綜合體項目。項目位于杭州市蕭
            山區中心地段,緊鄰地鐵 2號線曹家橋站;周邊小區眾多,人口密度較高,有綠
            都南江壹號、新南郡嘉苑、天香華庭、恒大帝景、名門世家等,并匯集蕭山區公
            安局、體育中心、第一人民醫院、致公學校、第十一高中等便民機構;周邊商業
            氣氛濃郁,聚集匯德隆購物中心、銀隆百貨、旺角新天地等商業中心。綜上,開
            元世紀廣場四期,地理位置優越,交通便利,周邊人口密度較高,周邊商業氣氛
            濃郁,未來銷售情況可期。


            截至 2019年6月30日,開元世紀廣場四期項目存貨賬面價值 115,519.75
            萬元,預售面積為 25,472.57平方米,預售合同收入 51,352.77萬元,預收款項

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            50,971.77萬元。


            (7)銀和望府
            “銀和望府”項目位于溫州市蒼南縣縣城新區,總可售面積 78,935.25平方
            米,由 8幢住宅及配套商業組成。項目目前處于在建階段,預計 2020年5月竣
            工。截至 2019年6月30日,項目預售比例達82.71%。截至 2019年 11月末,
            該項目預售比例近86%。項目鄰近縣行政中心、體育館、銀泰等,周邊交通便捷,
            市政設施齊全,屬于不限購區域,利好未來銷售,且目前銷售情況良好,預計未
            來將延續現有銷售態勢。


            截至 2019年6月30日,銀和望府項目存貨賬面價值為 111,435.75萬元,
            預售面積為 65,285.91平方米,預售合同收入 148,078.75萬元,預收款項
            102,518.74萬元。


            (8)名和家園
            “名和家園”項目位于蒼南縣龍港新城啟源路以西、朝輝路以南,總可售面
            積 134,730.99平方米,由住宅及配套商業組成。項目目前處于在建階段,預計
            2021年 7月同時竣工。截至 2019年6月30日,項目預售比例達21.51%。截至
            2019年 11月末,項目預售比例已達72.01%。項目位于溫州市龍港新城中央商務
            區,屬于不限購區域,利好未來銷售,且目前銷售情況良好,預計未來將延續現
            有銷售態勢。


            截至 2019年6月30日,名和家園項目存貨賬面價值 64,016.92萬元,預售
            面積為 28,974.34平方米,預售合同收入 35,829.50萬元,預收款項 13,918.88
            萬元。


            綜上所述,上述項目已實現預售合同收入 681,789.84萬元,已預收
            565,751.21萬元,未銷售部分未來銷售不存在重大不確定性。各項目預售部分
            的預計售價,按照預售合同金額確定;尚未銷售部分的預計售價,綜合考慮周邊
            市場情況及項目銷售情況,在充分考慮市場風險及宏觀環境基礎上確定,具有合
            理性。因此,上述項目盈利預測合理,業績承諾具有可實現性。


            3.標的公司最新業績情況與盈利預測基本相符
            標的公司2019年1-6月歸母凈利潤為1,527.58萬,主要系標的公司及聯營企
            業項目未實現滾動開發,2019年1-6月項目竣工交付較少所致。隨著濱江盛元開
            發的湘湖壹號三期項目2019年10月份陸續交付,標的公司2019年1-10月賬面歸屬
            于母公司所有者的凈利潤已實現3.22億元,與標的公司預測2019年7-12月歸屬于
            母公司所有者凈利潤3.2億元基本相符。


            綜上所述,全國房地產開發投資額及銷售價格增速趨于穩定,但杭州地區房
            地產市場景氣程度依然較高;標的公司最新業績情況與盈利預測基本相符,預測
            業績主要來源項目地理位置優越,預售或銷售比例較高,盈利預測合理,業績承

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            諾具有可實現性。


            (二)結合國家房地產調控政策、信貸政策、行業發展趨勢,及標的資產資
            金鏈情況、融資成本、融資能力等,補充披露對標的資產持續盈利能力的影響及
            應對措施及有效性

            1.國家房地產調控政策、信貸政策、行業發展趨勢
            從2016年底至今,黨的十九大報告、中央經濟工作會議、政府工作報告均明
            確提出“房子是用來住的,不是用來炒的”,成為當今房地產政策調控的核心思
            路。兩年多以來,國家堅持分類調控、因城因地施策,遏制熱點地區房價過快上
            漲,完善供給側結構改革,引導市場理性預期,使房地產市場總體保持平穩運行。


            2018年5月,住建部發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的
            通知》,要求各地加強個人住房貸款規模管理,落實差別化住房信貸政策,強化
            對借款人還款能力的審查,嚴控消費貸款、經營貸款等資金挪用于購房加杠桿行
            為。嚴格落實企業購地只能用自有資金的規定,加強住房用地購地資金來源審查,
            嚴控購地加杠桿行為。


            在房地產行業調控的大背景下,我國房地產行業的區域分化將不斷加劇,大
            城市對房地產投資和購房需求者的吸引力都明顯大于其他地區;“租售并舉”等
            長效機制的建立,有利于房地產行業長期穩定發展;行業集中度不斷提高,房地
            產企業兼并整合加速,具有較大市場影響力的房地產企業將會獲得更高的市場地
            位和更大的市場份額;“去杠桿”背景下,中小房地產開發企業的融資渠道進一
            步趨緊。


            2.標的公司的資金情況、融資成本、融資能力
            (1)標的公司資金情況
            報告期內,標的公司主要財務數據如下:
            單位:萬元

            項目 2019年 6月 30日2018年 12月 31日2017年 12月 31日
            貨幣資金 1,377.69 10,403.93 6,514.24
            資產負債率 65.52% 59.55% 90.89%

            標的公司2019年貨幣資金較2018年減少較多,主要是本期資金拆借給聯營企
            業濱江盛元用于項目開發資金較多。標的公司2018年3月收到5億元增資后,資產
            負債率與房地產行業主要A股上市公司對比情況如下:

            證券代碼 證券簡稱
            2019年 6月 30日
            流動比率 速動比率 資產負債率(%)
            000002.SZ萬科 A 1.12 0.44 85.26

            第 7 頁 共 14 頁


            證券代碼 證券簡稱
            2019年 6月 30日
            流動比率 速動比率 資產負債率(%)
            000006.SZ深振業 A 2.01 0.80 58.48
            000007.SZ 全新好 3.40 3.39 51.93
            000011.SZ深物業 A 2.34 1.24 62.47
            000014.SZ 沙河股份 1.90 0.32 52.07
            000029.SZ深深房 A 2.50 1.57 34.28
            000031.SZ 大悅城 1.52 0.68 78.61
            000036.SZ 華聯控股 2.10 1.27 51.55
            000042.SZ 中洲控股 1.33 0.40 83.11
            000043.SZ 中航善達 1.42 0.88 61.26
            000046.SZ 泛??毓?1.52 0.89 82.38
            000069.SZ華僑城 A 1.60 0.52 76.70
            000402.SZ 金融街 2.38 0.69 76.06
            000502.SZ 綠景控股 4.18 3.37 13.82
            000514.SZ 渝開發 1.91 0.67 48.30
            000517.SZ 榮安地產 1.46 0.43 83.91
            000537.SZ 廣宇發展 1.37 0.15 83.90
            000540.SZ 中天金融 1.68 0.87 81.67
            000558.SZ 萊茵體育 1.34 0.80 47.52
            000560.SZ 我愛我家 1.20 1.12 48.80
            000573.SZ粵宏遠 A 1.72 0.52 51.14
            000608.SZ 陽光股份 0.99 0.50 42.41
            000615.SZ 京漢股份 1.37 0.41 77.16
            000616.SZ 海航投資 7.18 4.87 28.72
            000620.SZ 新華聯 1.21 0.33 83.55
            000631.SZ 順發恒業 4.47 3.95 35.40
            000656.SZ 金科股份 1.56 0.41 83.86
            000667.SZ 美好置業 1.38 0.50 71.39
            000668.SZ 榮豐控股 1.49 0.14 58.04
            000671.SZ 陽光城 1.57 0.59 83.58

            第 8 頁 共 14 頁


            證券代碼 證券簡稱
            2019年 6月 30日
            流動比率 速動比率 資產負債率(%)
            000691.SZ 亞太實業 1.87 0.05 49.25
            000718.SZ 蘇寧環球 1.91 0.53 56.69
            000732.SZ 泰禾集團 1.58 0.24 84.60
            000736.SZ 中交地產 1.45 0.35 90.38
            000797.SZ 中國武夷 1.96 0.56 66.41
            000838.SZ 財信發展 1.46 0.34 83.78
            000863.SZ 三湘印象 2.98 0.57 54.98
            000886.SZ 海南高速 5.44 4.56 14.70
            000909.SZ 數源科技 1.22 0.81 62.94
            000918.SZ 嘉凱城 1.08 0.35 83.80
            000926.SZ 福星股份 1.96 0.64 74.66
            000961.SZ 中南建設 1.25 0.46 91.23
            000965.SZ 天?;?2.61 0.33 45.10
            001979.SZ 招商蛇口 1.46 0.57 76.72
            002016.SZ 世榮兆業 1.66 0.74 66.75
            002077.SZ 大港股份 1.17 0.75 56.68
            002133.SZ 廣宇集團 2.07 0.49 65.61
            002146.SZ 榮盛發展 1.33 0.43 84.38
            002208.SZ 合肥城建 1.26 0.36 84.75
            002244.SZ 濱江集團 1.44 0.56 81.19
            002285.SZ 世聯行 1.48 1.48 57.22
            002305.SZ 南國置業 2.63 0.71 79.11
            002314.SZ 南山控股 1.55 0.70 66.84
            002377.SZ 國創高新 1.73 1.54 20.09
            600007.SH 中國國貿 0.60 0.58 37.42
            600048.SH 保利地產 1.66 0.63 79.27
            600052.SH 浙江廣廈 5.90 5.79 10.84
            600064.SH 南京高科 1.08 0.48 60.23
            600067.SH 冠城大通 1.72 0.49 65.35

            第 9 頁 共 14 頁


            證券代碼 證券簡稱
            2019年 6月 30日
            流動比率 速動比率 資產負債率(%)
            600077.SH 宋都股份 1.40 0.45 86.14
            600082.SH 海泰發展 2.97 0.18 43.39
            600094.SH 大名城 1.79 0.24 70.62
            600158.SH 中體產業 1.70 0.73 53.87
            600159.SH 大龍地產 2.31 0.53 43.93
            600162.SH 香江控股 1.39 0.43 76.15
            600173.SH 臥龍地產 1.40 0.66 67.14
            600185.SH 格力地產 3.74 0.45 74.45
            600208.SH 新湖中寶 1.83 0.44 75.77
            600215.SH 長春經開 7.80 3.89 10.76
            600223.SH 魯商發展 1.16 0.31 94.44
            600225.SH 天津松江 1.01 0.45 91.34
            600239.SH 云南城投 1.19 0.13 90.90
            600246.SH 萬通地產 2.77 1.20 39.64
            600266.SH 北京城建 2.83 0.66 76.61
            600322.SH 天房發展 1.71 0.12 81.63
            600325.SH 華發股份 1.71 0.45 82.82
            600340.SH 華夏幸福 1.52 0.51 88.12
            600376.SH 首開股份 1.74 0.55 81.40
            600383.SH 金地集團 1.52 0.78 77.86
            600393.SH 粵泰股份 1.55 0.34 67.41
            600466.SH 藍光發展 1.66 0.49 81.31
            600503.SH 華麗家族 1.37 0.36 51.28
            600510.SH 黑牡丹 1.50 0.83 68.86
            600515.SH 海航基礎 1.40 0.57 60.43
            600533.SH 棲霞建設 1.85 0.56 77.55
            600555.SH 海航創新 1.56 1.13 42.90
            600565.SH 迪馬股份 1.27 0.36 82.04
            600604.SH 市北高新 3.75 0.77 57.86

            第 10 頁 共 14 頁


            證券代碼 證券簡稱
            2019年 6月 30日
            流動比率 速動比率 資產負債率(%)
            600606.SH 綠地控股 1.32 0.46 88.30
            600622.SH 光大嘉寶 1.66 0.71 63.91
            600638.SH 新黃浦 2.34 0.95 65.67
            600639.SH 浦東金橋 0.94 0.35 55.26
            600641.SH 萬業企業 6.60 5.60 12.99
            600649.SH 城投控股 3.27 0.84 47.38
            600657.SH 信達地產 1.65 0.49 79.67
            600658.SH 電子城 3.37 1.06 49.07
            600663.SH 陸家嘴 1.18 0.54 71.80
            600665.SH 天地源 2.05 0.47 84.90
            600675.SH 中華企業 1.87 0.95 67.06
            600683.SH 京投發展 3.13 0.36 90.89
            600684.SH 珠江實業 3.23 1.90 75.75
            600692.SH 亞通股份 1.64 0.55 57.77
            600708.SH 光明地產 2.15 0.66 82.20
            600716.SH 鳳凰股份 3.41 1.10 31.04
            600724.SH 寧波富達 3.67 3.54 46.36
            600736.SH 蘇州高新 2.33 0.92 66.66
            600743.SH 華遠地產 1.72 0.33 85.06
            600748.SH 上實發展 1.83 0.41 68.45
            600773.SH 西藏城投 3.30 0.62 73.20
            600791.SH 京能置業 3.12 0.57 58.60
            600823.SH 世茂股份 1.60 0.52 60.59
            600848.SH 上海臨港 1.63 0.46 66.37
            600890.SH 中房股份 6.20 6.17 8.94
            600895.SH 張江高科 1.74 0.90 55.52
            601155.SH 新城控股 1.15 0.45 86.70
            601588.SH 北辰實業 1.69 0.42 80.26
            603506.SH 南都物業 1.48 1.48 56.11

            第 11 頁 共 14 頁


            證券代碼 證券簡稱
            2019年 6月 30日
            流動比率 速動比率 資產負債率(%)
            算術平均值 2.11 0.95 64.63
            中位數 1.66 0.56 67.06
            盛元房產 0.92 0.74 65.52

            從上表可知,盛元房產資產負債率接近行業中位數,處于行業正常水平。


            (2)標的公司對外融資情況
            報告期內,標的公司對外融資主要是銀行借款5億元及關聯方資金拆借款,
            具體情況如下:
            單位:萬元

            項目
            2019年 6月 30

            2018年 12月 31

            2017年 12月 31

            銀行借款 43,357.00 44,750.00 47,985.65
            浙江榮盛控股集團有限公司拆借款 58,564.75 5,068.52 111,726.74
            三元控股集團有限公司拆借款 72,068.97 70,763.97 95,816.85
            杭州濱江盛元海岸房地產開發有限
            公司拆借款
            36,100.00 35,700.00 36,200.00
            昌江恒盛元棋子灣旅游置業有限公
            司拆借款
            1,500.00
            項目 2019年 1-6月2018年2017年
            財務費用 2,390.74 5,368.11 8,003.08
            其中:利息支出 3,184.85 6,933.21 10,207.42
            利息收入 795.77 1,569.11 2,209.90

            標的公司銀行借款,期限為5年,利率為基準利率上浮10%,即5.39%;榮盛
            控股公司和三元控股集團有限公司拆借款,合同一年一簽,隨借隨還,利率采用
            一年期銀行貸款基準利率4.35%;杭州濱江盛元海岸房地產開發有限公司及昌江
            恒盛元棋子灣旅游置業有限公司拆借款,合同一年一簽,隨借隨還,不收取利息。

            報告期內,扣除不計息的拆借款,標的公司平均融資成本為4.63%,在融資環境
            趨緊的情況下仍保持較低的融資成本。


            報告期內,標的公司對外融資以股東資金拆借為主,主要原因是標的公司從
            事房地產開發業務,房地產開發項目資金周轉期較長,標的公司通常在項目開發
            初期通過向股東借款的方式籌集開發資金。本次交易完成后,標的公司成為上市

            第 12 頁 共 14 頁


            公司控股子公司,可最大化發揮資本市場的融資平臺作用,直接融資與間接融資
            并重,具備較強的融資能力。


            3.對標的公司持續盈利能力的影響及應對措施
            (1)對標的公司持續盈利能力的影響
            報告期內,標的公司營業收入分別為30,876.38萬元、12,146.85萬元和
            6,397.75萬元,歸屬于母公司所有者的凈利潤分別為18,178.67萬元、25,522.15
            萬元和1,527.58萬元,各期業績波動幅度較大,主要是標的公司及聯營企業項目
            未實現滾動開發,2018年及2019年1-6月項目竣工交付較少,造成業績大幅下降。

            隨著濱江盛元開發的湘湖壹號三期項目2019年10月份交付,標的公司2019年1-10
            月合并報表賬面歸屬于母公司所有者的凈利潤約3.22億元(未經審計),標的公司
            業績得到提升。行業調控對標的公司的持續盈利能力不會產生較大影響。


            標的公司在融資環境趨緊的情況下仍保持較低的融資成本,行業調控政策未
            對標的公司融資能力產生重大不利影響。


            (2)應對措施
            為有效應對當前的調控政策與產業環境,標的公司采取了以下有效的應對措
            施:

            1) 嚴格項目選址,降低經營風險
            盛元房產聚焦杭州,拓展浙江其他發展潛力較大的城市,特別是沿海城市。

            在地塊選擇方面,優先選擇交通便利、區位優勢明顯的稀缺地段。藍爵國際項目
            位于杭州蕭山區核心地段,緊鄰地鐵5號線金雞路站,交通便利、區位優勢明顯;
            湘湖壹號項目位于杭州蕭山區湘湖度假區內,緊鄰湘湖風景區,地理位置優越,
            景觀資源豐富,交通便利,屬于稀缺項目。通過嚴格謹慎的選址,能夠有效降低
            投資風險和經營風險,保證項目的未來收益。


            2) 精準定位客戶群體,專注細分領域
            盛元房產商業項目,定位于高端商務人士;精品住宅項目,定位于具有改善
            型住房需求的優質客戶。藍爵國際寫字樓項目,為47層標準甲級寫字樓,為周邊
            較為高端辦公樓;湘湖壹號項目由盛元房產和濱江集團聯袂打造,以其臨湖景觀、
            優秀物業、建筑品質、智能系統及室內裝修成為湘湖板塊內旗艦項目。標的公司
            對細分領域及目標群體的精準定位,保證了其產品的差異化,使其能在市場中脫
            穎而出。


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